行業(yè)信息 近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《商貿(mào)物流高質(zhì)量發(fā)展專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃（2021~2025年）》（以下簡稱《專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃》），在全國范圍內(nèi)部署實(shí)施專項(xiàng)行動(dòng)。
《專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃》提出，要堅(jiān)持市場主導(dǎo)、政府引導(dǎo)，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、轉(zhuǎn)型升級(jí)，堅(jiān)持因地制宜、有序推進(jìn)，著力提升商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)化、協(xié)同化、標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化、智能化、綠色化和全球化水平。到2025年，初步建立暢通高效、協(xié)同共享、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、智能綠色、融合開放的現(xiàn)代商貿(mào)物流體系，為形成強(qiáng)大國內(nèi)市場、構(gòu)建新發(fā)展格局提供有力支撐。
《專項(xiàng)行動(dòng)計(jì)劃》堅(jiān)持問題導(dǎo)向、目標(biāo)導(dǎo)向，針對(duì)我國商貿(mào)物流領(lǐng)域的短板和不足，提出了優(yōu)化商貿(mào)物流網(wǎng)絡(luò)布局、建設(shè)城鄉(xiāng)高效配送體系、促進(jìn)區(qū)域商貿(mào)物流一體化、提升商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)化水平、發(fā)展商貿(mào)物流新業(yè)態(tài)新模式、加快推進(jìn)冷鏈物流發(fā)展、培育商貿(mào)物流骨干企業(yè)等12項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)和構(gòu)建良好營商環(huán)境、加大政策支持力度、完善重點(diǎn)企業(yè)聯(lián)系制度、發(fā)揮行業(yè)組織作用、加強(qiáng)商貿(mào)物流行業(yè)統(tǒng)計(jì)5方面的保障措施。
物流地產(chǎn)成“藍(lán)海”
當(dāng)前，發(fā)展需求旺盛、投資收益率高的物流地產(chǎn)已成為資本競相追逐的對(duì)象，從收購參股到與電商或物流公司形成戰(zhàn)略合作，再到建立自己的物流地產(chǎn)板塊，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采用不同的形式加入到物流地產(chǎn)行業(yè)的爭奪戰(zhàn)中，持續(xù)為自身尋求多元化的發(fā)展新路徑。
2007年，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在廣州投資建設(shè)了富力國際空港綜合物流園，目前，落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫的可出租面積共約88.98萬平方米，未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。
2017年，綠地控股集團(tuán)有限公司宣布與中國遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作，涉及航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。此次戰(zhàn)略合作是綠地控股集團(tuán)有限公司首次布局物流地產(chǎn)市場。
同年，碧桂園控股有限公司選擇以資本形式快速切入，出資約9.3億元成為中國國際海運(yùn)集裝箱（集團(tuán)）股份有限公司旗下產(chǎn)城業(yè)務(wù)板塊的戰(zhàn)略投資者，并在2020年再度增資16.06億元，目前持有約30%的股權(quán)。
今年6月2日，遠(yuǎn)洋資本有限公司通過關(guān)聯(lián)公司與紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司達(dá)成合作框架協(xié)議，擬收購紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司所持有的西藏紅星美凱龍企業(yè)管理有限公司、紅星美凱龍（上海）企業(yè)管理有限公司、天津紅星美凱龍物流有限公司、上海倍博物流有限公司、上海倍正物流有限公司、上海倍躍物流有限公司、上海倍茂物流有限公司7家物流子公司。
值得注意的是，早在2014年，萬科企業(yè)股份有限公司就提出要做“城市配套服務(wù)商”，走多元化道路，先后布局了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老、滑雪度假與文化娛樂等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，試圖從地產(chǎn)開發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變。
2017年，郁亮首次以萬科企業(yè)股份有限公司董事會(huì)主席身份亮相時(shí)曾表示，除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機(jī)會(huì)做大的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個(gè)就是物流地產(chǎn)。
《中國物流地產(chǎn)市場快報(bào)（2020年第四季度）》顯示，普洛斯投資(上海)有限公司獨(dú)占約28.5%的國內(nèi)市場份額，排名第一。其他物流地產(chǎn)企業(yè)各自所占份額僅為個(gè)位數(shù)，排名第二的萬緯物流發(fā)展有限公司，占據(jù)約8.0%國內(nèi)市場份額。
萬緯物流發(fā)展有限公司是萬科企業(yè)股份有限公司于2015年打造的獨(dú)立物流品牌。發(fā)展至今，該公司已在44個(gè)城市累計(jì)管理148個(gè)項(xiàng)目，包括128個(gè)高標(biāo)庫和20個(gè)冷庫，可租賃建筑面積1148萬平方米，成為目前國內(nèi)最大的冷庫運(yùn)營商。
公司年報(bào)顯示，2020年，萬科企業(yè)股份有限公司旗下物流管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營收18.7億元，同比增長37%。在2020年，萬科共獲得10個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目，可租賃建筑面積約74.76萬平方米。
2020年6月，萬科企業(yè)股份有限公司通過一項(xiàng)對(duì)其全資子公司萬科物流發(fā)展有限公司增資180億元的議案。這筆增資金額占公司當(dāng)年合計(jì)增資金額的58.74%。如此看來，萬科企業(yè)股份有限公司在物流地產(chǎn)方面或正在醞釀新的計(jì)劃。
機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
房地產(chǎn)企業(yè)為何紛紛投身于物流地產(chǎn)市場？
向來嗅覺敏銳的房地產(chǎn)企業(yè)，早已發(fā)現(xiàn)隱藏在國民經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)持續(xù)升級(jí)、電商行業(yè)不斷拓展等因素背后，物流地產(chǎn)持續(xù)釋放的發(fā)展需求。而新冠肺炎疫情更是讓物流行業(yè)成為“最忙碌”的行業(yè)之一，也讓現(xiàn)代化倉儲(chǔ)需求加速增長。
近日，第一太平戴維斯在2021年上半年度房地產(chǎn)市場回顧及展望暨中國產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)市場分析的媒體分享會(huì)上表示，物流地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，并正在成為地產(chǎn)增長的新引擎。
2021年是“十四五”規(guī)劃的開局之年。《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》明確指出，要建設(shè)現(xiàn)代物流體系，加快發(fā)展冷鏈物流，統(tǒng)籌物流樞紐設(shè)施、骨干線路、區(qū)域分撥中心和末端配送節(jié)點(diǎn)建設(shè)，完善國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地設(shè)施條件，健全縣鄉(xiāng)村三級(jí)物流配送體系，發(fā)展高鐵快運(yùn)等鐵路快捷貨運(yùn)產(chǎn)品，加強(qiáng)國際航空貨運(yùn)能力建設(shè)，提升國際海運(yùn)競爭力。
未來，中國物流地產(chǎn)市場有著良好的發(fā)展前景。房地產(chǎn)企業(yè)打入物流市場，更多的是滿足自身多元化轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。從“去地產(chǎn)化”的努力，再到今天積極尋求和摸索多元化發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在開辟新賽道，尋找更多的利潤空間、生存空間和發(fā)展空間。
遠(yuǎn)洋資本有限公司副總經(jīng)理林川曾表示，遠(yuǎn)洋資本之所以在眾多擬投賽道中選擇深耕大物流，一方面是基于與生俱來的“地產(chǎn)基因”，另一方面則是基于冷鏈供需不匹配、電商高速發(fā)展、高標(biāo)倉的升級(jí)驅(qū)動(dòng)、新零售布局加速以及最后一公里的挑戰(zhàn)五大因素驅(qū)動(dòng)物流行業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的基本面判斷。
仲量聯(lián)行評(píng)估咨詢服務(wù)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在國際主要城市，物流地產(chǎn)的投資收益表現(xiàn)普遍優(yōu)于辦公樓物業(yè)和5年期國債。
穩(wěn)定旺盛的發(fā)展需求、較高的投資回報(bào)率，讓傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)物流地產(chǎn)板塊的關(guān)注度持續(xù)提升，但相對(duì)于強(qiáng)勁的市場需求，國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀并不能為之提供有力支撐，仍有很大提升空間。
仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國物流地產(chǎn)市場白皮書》顯示，中國倉儲(chǔ)物流設(shè)施庫存總量約10億平方米，僅次于美國。但從人均面積的角度，中國當(dāng)前人均倉儲(chǔ)物流設(shè)施庫存不足1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右；同時(shí)，中國倉儲(chǔ)物流設(shè)施中的現(xiàn)代化設(shè)施占比僅7%，低于一般發(fā)達(dá)國家水平。
風(fēng)口之下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，對(duì)于包括碧桂園控股有限公司、萬科企業(yè)股份有限公司等行業(yè)巨頭在內(nèi)的“跨界玩家”而言，物流地產(chǎn)能否成為其新的增長引擎，還有待時(shí)間驗(yàn)證。
